AI時代の中小企業診断/遊休不動産のマンション投資収支計算

 

■モデルケース
・8階建て鉄筋コンクリートRC　・東京２３区内

・敷地１００坪、建蔽率６０％、容積率３００％、　北側斜線制限

　総建築面積３００坪、住居面積（６６％）２００坪　

・建築コスト　4億5300万円　300坪×151万円/坪

　鉄筋コンクリート151万円/坪（国土交通省建築着工統計2025年

　度表3-2より、東京都の「居住専用住宅」の当該工法の「工事予

　定金額」を「工事予定面積」で除して算定）参考木造79万円/坪　　

・土地時価　4億円：４００万円/坪×１００坪

（国土交通省不動産情報ライブラリの近隣取引実績）　

■収支計算

　以下の算出根拠で３５年分の収支を計算

　

想定満室賃料/年	賃料坪単価※　×　住居面積　×12か月＝　25,000円×200×12 = 60,000,000円 ※Lifullhomes掲載物件やatHome掲載物件より推定
空室率の控除	9％（TAS 空室率(2023年)インデックス東京23区 8.89％、東京都9.49％より推定）
管理費等の控除	10% (委託手数料、保険料、修繕費、清掃費、点検費用、原状回復費用等を含むものと仮定）
ローン金利、元本返済金の控除	３％　（新発１０年国債金利　＋　α） 建築コスト全額を借入金額とし、35年ローン EXCEL関数（金利支払い額IPMT関数、元本返済額PPMT関数）にて計算。 下記書籍付録のEXCELにて計算 資料１「EXCELでできる不動産投資「投資採算」のすべて（玉川陽介著、技術評論社）
固定資産・都市計画税（建物） の控除	建設コストの50％を課税標準とし住宅特例1/6の金額に対し 固定資産税1.4％、都市計画税0.3％ ※経年劣化の評価については「家屋経年減点補正率基準表（総務省）」を参照した 下記書籍付録のEXCELにて計算 資料１「EXCELでできる不動産投資「投資採算」のすべて（玉川陽介著、技術評論社）
固定資産・都市計画税（土地） の控除	500,000円 (路線価より資産)
（減価償却費）	定額法　　法定耐用年数（鉄筋コンクリート47年、木造22年） ※法人税算定で活用、キャッシュベースの資金繰りでは考慮しない
収支	上記の合計

■キャッシュフロー算出結果のイメージ

    (Excel グラフオプション「組み合わせ」で棒と折れ線を選択）