■損益分岐点分析
free社テンプレートを活用してPLと製造原価報告書から簡易に損益分岐点分析をします。。
※製造原価報告書からざっくり材料費と外注費を変動費とするなど初期の簡易な試算
※製造原価報告書からざっくり材料費と外注費を変動費とするなど初期の簡易な試算
に便利です。
■free社テンプレート
・売上高（PLより）
・変動費（製造原価報告書より、材料費、外注費など）
・固定費（PLの費用合計-変動費）
2026年6月28日日曜日
AI時代の中小企業診断/キャッシュフロー計算書の作成（中小企業庁テンプレート）
■キャッシュフロー計算書の作成
中小企業庁フォーマットを活用して財務2表（BS、PL）から簡易にキャッシュフロー計算書を作成する。
■中小企業庁フォーマット
Google検索（キャッシュフロー計算書 中小企業庁）で下記サイトからダウンロード
https://www.chusho.meti.go.jp/zaimu/kaikei/tools/2009.html
■作成方法
2期分のBS、PLから入力フォーマット（シート７）に転記すると上記出力フォーマット（シート８）が生成される。最終列にチェック機能があり、このセルが０になれば完成
■参考ユーチューブ
https://www.youtube.com/watch?v=hAqisKZvZfk
分かりやすく解説されています。
2026年6月21日日曜日
AI時代の中小企業診断/全体戦略/事業承継診断の参考資料
■事業承継ガイドライン（中小企業庁）：最も体系的な参考書 https://www.chusho.meti.go.jp/zaimu/shoukei/download/shoukei_guideline.pdf
■事業承継マニュアル（中小企業庁）：上記内容の分かりやすいマニュアルhttps://www.chusho.meti.go.jp/zaimu/shoukei/2017/170410shoukei.pdf
■中小企業庁・事業承継の支援策 ：広範な支援策のリンク集https://www.chusho.meti.go.jp/zaimu/shoukei/business_succession_support_measures.html
■事業承継支援マニュアル（中小企業）：支援事業者向け実務マニュアルや様式等https://www.smrj.go.jp/supporter/tool/guidebook/succession2/
AI時代の中小企業診断/遊休不動産のマンション投資収支計算
■モデルケース
・8階建て鉄筋コンクリートRC ・東京２３区内
・8階建て鉄筋コンクリートRC ・東京２３区内
・敷地１００坪、建蔽率６０％、容積率３００％、 北側斜線制限
総建築面積３００坪、住居面積（６６％）２００坪
・建築コスト 4億5300万円 300坪×151万円/坪
鉄筋コンクリート151万円/坪（国土交通省建築着工統計2025年
度表3-2より、東京都の「居住専用住宅」の当該工法の「工事予
定金額」を「工事予定面積」で除して算定）参考木造79万円/坪
・土地時価 4億円：４００万円/坪×１００坪
（国土交通省不動産情報ライブラリの近隣取引実績）
■収支計算
以下の算出根拠で３５年分の収支を計算
■キャッシュフロー算出結果のイメージ
(Excel グラフオプション「組み合わせ」で棒と折れ線を選択）
2026年6月12日金曜日
イベント投資/インフレ下の不動産会社への投資
目下の急激なインフレ進行（建設コストと金利上昇）により、不動産会社のビジネスモデルの優勝劣敗が鮮明に。この環境下での有望銘柄を探る。
■外部環境
【建設コスト上昇】対2015年比３０％以上の上昇（RC住宅：３３％ 木造：３０％）
出典：国土交通省「建設工事費デフレーター」月次データ（令和8年4月30日付）
【建設コスト上昇】対2015年比３０％以上の上昇（RC住宅：３３％ 木造：３０％）
出典：国土交通省「建設工事費デフレーター」月次データ（令和8年4月30日付）
【金利上昇】10年国債利回（銀行借入れ参考金利の一つ）急上昇
【富裕層の増大】
※世帯資産5億円以上の富裕層（相続対策不動産購入の潜在顧客）の資産
→最低 60兆円 （12万世帯×5億円）
■不動産事業への影響と機会
【建設コスト上昇】
・新築全般の建設が困難に → 中古リノベーションの優位性上昇
・RCと木造でコスト上昇差 → 新築については木造や低層に優位性
【金利上昇】
・０金利下のフルローン前提の個人副業等の投資用物件は成り立たない危機
・現金一括払いのビジネスモデルの優位性が際立つ、以下が明確な勝ち筋
・富裕層相続対策
（不動産は課税評価額を現金の半減以下に出来るなど大幅に相続税を縮減できる）
・建物の「固定資産税評価額」は建築コストより大幅に低い
・土地評価が路線価基本であり時価より大幅に低い
・さらに賃貸物件が建てられている土地や建物は、借地権割合や借家権割合に
より割合分の減額が可能
・さらに小規模宅地等特例で貸付事業用の宅地では200平方メートルまで
評価額を50％減額
・１棟買いの場合いわゆるタワマン規制（区分所有の場合、課税評価は時価の
・１棟買いの場合いわゆるタワマン規制（区分所有の場合、課税評価は時価の
６割以上）の対象外
・外国人による購入
・外国人による購入
■有望株へのＫＦＳ
①優良立地で低コストな小規模低層新築１棟マンションを供給できる
②優良立地の中古リノベ１棟マンションを供給できる
③相続に悩む富裕層（60兆円以上の相続ポテンシャル）、外国人への営業特化
④木造中心の低価格物件（賃貸事業用、持家）に特化した供給力
■注目銘柄（推奨ではありません）〇の数字は該当する上記ＫＦＳ
１．ムゲンエステート（３２９９） ②③④
・優良中古リノベーション１棟物の販売メイン（投資、居住）で成長継続
２．タスキ（１１６A） ①③
・相続税対策に最適化
・新築４階独自仕様
（通常６０％代の居住面積率８０％：バルコニー無、踊り場にドア直結し廊下極小）
・DX活用による仕入れ販売力
※プライムに市場変え
３．LAホールディングス（２９８６） ①②③
・DX不動産価値向上事業（不整形地や権利関係が複雑な土地を整理し優良１棟物件に
しあげ富裕層に売却）の利益率高
・フルラインの展開ながら中古にも強味
※株式３分割（２０２６年７月１日）
４．ケイアイスター（３４６５） ④で際立つ
・２０～３０代、年収３００～５００万円台の持ち家志向セグメントで圧倒的強味
・他社が敬遠しがちな、狭い土地や変形した土地をDX活用し安く仕入れ、低コスト建築
５．アイ工務店（非上場） ①③④
・木造３階に特化、低コスト新築
※この記事は投資を勧めるものではありません。投資は自己責任でお願いします。
2026年6月3日水曜日
AI時代の中小企業診断/銀行融資
■銀行借入金利の考え方
銀行の金利は一般に期間と信用リスク（担保の有無を含む。）等によって決まります。
【参考】日本政策金融公庫金利 https://www.jfc.go.jp/n/rate/base.html
金利のある世界に急速に以降している現在の日本では以下の考え方が重要です。
（基本的考え方） 参考金利 ＋ α
参考金利：短期：短期プライムレート
長期：新発10年物日本国債金利
期間によらず：日銀の政策金利（無担保コール翌日物金利など）
★ここもと急激に変動（高ボラティリティ）であり、時期の見極めが以前に増して重要
α : 経営状況に依存
★経営改善計画や長期返済計画が重要となる。
■目的別の公的借入
【事業承継】 ：日本政策金融公庫「事業承継・集約・活性化支援資金」
対象：中期的な事業承継を計画し、現経営者が後継者（候補者を含む。）と共に事業承継
計画を策定している方
使途：事業承継計画を実施するために必要な設備資金および長期運転資金
融資限度：直接貸付 14億4千万円
担保設定の有無：担保の種類などについては、ご相談。直接貸付において、一定の要件
に該当する場合には、経営責任者の方の個人保証が必要
★無担保、無保証の可能性あり
【不動産活用】：住宅金融支援機構「まちづくり融資（長期建設資金）」
貸付期間：最長４０年
金利：毎月貸出金利が公表される。
2026年5月：2.74%(35年固定) 2026年6月：4.10%(35年固定)
AI時代の中小企業診断/SEO対策（Gooｇle）
■Gooｇleに評価されるサイト
現在はユーザーにとって優良なサイトを評価するロジックが発達し、ひと昔流行ったようなロジックをハッキングするようなSEO（例：キーワードメタタグに商品名を列挙するような対応）は現在全く意味が無いとされています。（キーワードはメタを無視して全文から選択される。）
・良いサイトの定義
経験：難易度の高い案件実績、写真、動画
専門性：商品訴求、専門的な知識や得意分野の解説、写真、動画
権威性：第３者からの評価、創業年数、学歴、表彰歴、官公庁取引実績
信頼性：会社概要、アクセス、問い合わせ先、FAQ、価格納期目途、個人情報保護方針
サイト内リンク（回遊容易性）、全頁に問い合わせ先、
グローバルナビげーション（上部、左）
・meta description（メタ・ディスクリプション） の全頁記載
Google検索された時に表示される説明文。これを全頁記載することが基本中の基本
・Googleビジネスプロフィール
必ず登録（住所、電話、営業時間）、写真、サービス内容、公式サイトURL
・Google サーチ コンソール
SEOの基本ツール
・自サイト分析
Googleアナリティクス
・他社サイトのアクセス数や検索キーワードを外部から分析
Ubersuggest https://neilpatel.com/jp/ubersuggest/
※site audit機能でアクセス数やキーワードなどが把握できる。
ラッコキーワード https://rakkokeyword.com/
AI時代の中小企業診断/インフレ下での価格転嫁交渉
■概況
従来の「下請法（下請代金支払遅延等防止法）」が抜本的に改正され、取適法が令和8年（2026年）1月1日より施行 されました。経済産業省（中小企業庁）挙げて中小企業の価格転嫁を推進しており、役立つサイトやマニュアルが整備されています。
■対応方法
損益計算書を数年横に並べ、各費目が売上高に占める割合を算出し、横並びで比較した時に、材料費及び外注費が増加している場合は、価格転嫁が進んでいないと考えます。
原価計算により目標価格を設定し、取引先がそのまま稟議に使える資料を準備して、最も交渉成立しやすいと思われる取引先で先例とひな形を作り、展開していくことが肝要です。
１．原価計算
■「儲かる経営 キヅク君」（中小機構）
https://kakakutenka.smrj.go.jp/moukaru/index.html
利益を得るための売上高をシミュレーションできるサイト
■業界別の自助努力（製本業）
・東京都製本業組案（簡易原価計算シートなど非常に実用的）
https://tokyo-seihon.or.jp/tomembers/format/
製造業の原価計算は以下のように考える必要があります。
見積価格 = 材料費 + 外注費 + 労務費 + 機械稼働費 + 案件固定費 + プレミアム + 利益
材料費：使用量×単価＋ロス
外注費：実績単価
労務費：標準時間（熟練者と新人の平均）×時間単価機械稼働費：減価償却費、メンテナンス費、修繕費、電力費等を含め時間単金化
案件固定費：初回費用・打合せ・準備・出荷等
プレミアム：特急・難加工
利益：目標利益率
２．交渉材料
■価格交渉・転嫁の支援ツール（中小企業庁）https://www.chusho.meti.go.jp/keiei/torihiki/shien_tool.html
【改訂版】中小企業・小規模事業者の価格交渉ハンドブック等
■受託適正取引等推進のためのガイドライン(取引適正化ガイドライン) （中小企業庁）
業界別のガイドライン
https://www.chusho.meti.go.jp/keiei/torihiki/guideline.html
■業界別の自助努力（製本業）
・全日本製本工業組合連合会 （依頼文書、価格上昇要因）
https://zenkoku-seihon.or.jp/news/1375/
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